MINI GUÍA LEGAL PARA TODOS.
GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA.
COMO RECLAMAR AL BANCO NUESTRO DINERO.
El pasado día 23 de diciembre el Tribunal Supremo en sentencia nº 705/2015 ha declaró abusiva la cláusula (y por tanto nula), que impone al tomador de un préstamo el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados de la formalización del préstamo hipotecario.
PRIMERA SENTENCIA EN MURCIA¡¡
Ya se ha dictado la primera sentencia en este sentido, el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Murcia relativa a los gastos de formalización de la hipoteca. Pinche aquí para mas información.
Clausula declarada nula
"Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente."
La consecuencia principal de esta Sentencia es que el consumidor que tenga esta clausula, o similar, en su hipoteca, y pueda acreditar el pago de los mismos, podrá reclamar a la entidad de credito la devolución de los gastos de formalización de la hipoteca. Ya que según establece la Sentencia al recaer la totalidad del pago sobre el consumidor, se genera un desequilibrio hacia este, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada y que, además aparece expresamente recogida en el catalogo de clausulas que la ley tipifica como abusivas de acuerdo con el artículo 89 de la Ley 1/2007, de 16 de noviembre, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Así que nuestro primer paso será revisar nuestra hipoteca, y recopilar las facturas y liquidación de impuestos y gastos.
¿Qué conceptos son los que podemos reclamar al banco?
- Los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad. Escrituras notariales e inscripción de las mismas; los aranceles de los notarios y de los registradores de la propiedad.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Tasación del imnueble.
- Gastos de Gestoría.
La sentencia establece que el obligado al pago en su totalidad es el Banco.
Para acreditar los gastos deberes ajuntar las facturas y liquidación de los impuestos.
Según la Sentencia quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es el banco. Fijesé que, la base imponible del impuesto IAJD es el importe de la responsabilidad
hipotecaria, que no coincide con el importe del préstamo ya que incluye los intereses ordinarios moratorios, etc. Siendo siempre mayor que el valor del préstamo. Y quien obtiene "beneficio" en la constitución e inscripción de la escrituración de la hipoteca es la entidad bancaria. Por ello afirma la Sentencia que el sujeto pasivo del IAJD debe ser el adquirente del derecho, (la entidad de crédito).
¿Cuál es el procedimiento para la reclamación de estas cantidades?
La entidad de credito, si no reclamamos, no va a devolvermos nuestro dinero. Es necesario realizar una reclamación previa al banco, dirigida al departamento de Atención al Cliente de la entidad.
Para acreditar los gastos deberemos ajuntar las facturas y liquidación de los impuestos.
La entidad de crédito puede contestar o no. En el caso que la misma no contestara a la reclamación se tendrá que acudir a la vía judicial.